Når man køber et hus, er det normalt, at visse dele af huset er præget af mangler og skader. Som udgangspunkt er det sælger, der har ansvar for alle skader og mangler, der var til stede, da du overtog huset.
Der er dog en bagatelgrænse på 6.000 kr. for denne regel (hårde hvidevarer undtaget) og en forældelsesfrist på 3 år fra skaden er eller burde være opdaget. Den absolutte forældelsesfrist for alle fejl og mangler uanset ansvarsforhold er 10 år efter overtagelsesdagen.
Huseftersynsordningen
Huseftersynsordningen er en del af Forbrugerbeskyttelsesloven, der gør det muligt for sælger at dække sig ind og fraskrive sig ansvar for fejl og mangler. Det kræver blot, at sælger, før han/hun får et tilbud på huset, har opfyldt tre kriterier:
- Der er blevet lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og denne gives til mulige købere.
- Der er indhentet tilbud om ejerskifteforsikring, som gives til køber, som sælger giver et uigenkaldeligt tilbud om at betale 50% af.
- Sælger gør køber klart opmærksom på (evt. i et bilag til købsaftalen), at sælger slipper for ansvar, når sælger opfylder ovennævnte betingelser.
Når sælger fraskriver sig ansvar for fejl og mangler på denne måde, kan du ikke fremsætte krav mod sælgeren - heller ikke selvom der er tale om ulovlige installationer eller lignende. Huseftersynsordningen dækker dog kun selve huset og ikke grunden, så sælger er stadig ansvarlig, hvis man eksempelvis opdager, at grunden er forurenet.
Sælgeren kan i dette tilfælde kun holdes ansvarlig, hvis skaden er opstået efter tilstandsrapporten, hvis sælger har givet en garanti for forholdet, hvis sælger direkte har løjet eller været groft uagtsom, og i ganske få andre tilfælde.
Erstatningssag mod sælger
Hvis forsikringsselskabet afgør, at den ikke dækker væsentlige fejl og mangler ved huset, eksempelvis et ulovligt kloaksystem, og sælger nægter at betale for at få udbedret manglen, kan man overveje at indlede en sag mod sælger.
En advokat kan rådgive dig om mulighederne, fordelene og ulemperne ved at indlede en erstatningssag. Advokaten kan desuden føre sagen for dig og kommunikere med modparten eller dennes advokat på dine vegne.
Erstatningssag mod byggesagkyndig
Det sker en sjælden gang imellem, at den byggesagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, har overset en væsentlig fejl eller mangel, som burde have været opdaget under inspektionen. I sådanne tilfælde kan man gøre krav mod den byggesagkyndige, og dennes ansvarsforsikring dækker typisk manglen.
Men i visse tilfælde vil den byggesagkyndige eller dennes forsikringsselskab nægte at imødekomme kravet, og så kan det være nødvendigt at anlægge sag.
Her kan advokaten som ovenfor rådgive dig og hjælpe dig med at beslutte, om der skal anlægges sag. Advokaten kan ligeledes kommunikere på dine vegne og føre sagen i retten for dig.
